現在、住宅ローンを取り巻く環境が急速に変化しつつあります。
それも、マイホームを夢見る皆様にとって、有利ではなく、不利になる方向へと変化しつつあるのです。 もし、この変化が現在のペースで続きますと、現在のご予定では、住宅ローンを組むこと自体が難しくなってしまうかもしれません。
その理由として一番に挙げられるのは、住宅ローン金利の上昇傾向です。
住宅ローンを組む上で、非常に大きなウェイトを占めるのが住宅ローンの金利であることは、言うまでもありません。
そもそも住宅ローンというものは、住宅の建築費や購入代金があまりに高額で、現金による一括払いが不可能なため、ローンを組んで建築費や購入代金をねん出しようというものです。
ですから、利息の分だけ、一括払いよりも高くつくのは、仕方のないことなのです。
そこで大切になってくるのが、住宅ローンの金利です。
金利が低ければ、当然、利息の額も少なくて済みますから、どの程度の金利で住宅ローンを組むのかということは、ご家族の生活設計にも関わる、大変重要な問題と言えます。
ただ、やっかいなのは、金利というものは上下するということです。
特に固定金利の場合には、金利が高い時期に住宅ローンを組んでしまいますと、あとあと非常に苦労します。
また、変動金利の住宅ローンに固定金利特約を付けて利用される場合にも、金利が安い時期に住宅ローンを組んでおくことで、最初の固定金利期間の利息を安くすることができるため、結果的にはお得になってきます。
ちなみに、住宅ローンの返済総額を減らすための方法として有力なのが、住宅ローンの繰り上げ返済です。
繰り上げ返済を行なえば、その分、元本を減らすことができます。元本を減らすことができれば、その分、利息の額も減るため、返済総額を減らす上で、非常に有効な手段なのです。
しかし、繰り上げ返済をするためには先立つものが必要です。
金利の高い住宅ローンを組んでしまった場合、利息が高いために、繰り上げ返済用のお金をなかなか貯めることができません。
結果、繰り上げ返済ができず、利息の額を減らすこともできないといった、悪循環になりがちなのです。
以上のように、住宅ローンを組む上で金利は非常に重要な要素です。そして、金利というものは上下するものであるがゆえに、金利が安い時に住宅ローンを組むことが、とても大切になってくるわけです。
でも、本当に金利というものはそんなに上下するものなのか？ そう疑問に思われる方もいらっしゃるかも知れません。
ここでは具体例としまして、実際の住宅ローン金利の変動について、平均的な金利を示す大手銀行の過去１０年の推移を見てみましょう。
超長期固定金利型（新規専用）
| 10年超、15年以内 | 15年越、20年以内 | 20年越、35年以内 | |
|---|---|---|---|
| 2003年12月 | 3.50％ | 3.85％ | 4.20％ |
| 2004年12月 | 2.98％ | 2.98％ | 3.43％ |
| 2005年12月 | 2.70％ | 2.72％ | 2.75％ |
| 2006年12月 | 2.70％ | 2.85％ | 3.26％ |
| 2007年12月 | 2.50％ | 2.70％ | 3.00％ |
| 2008年12月 | 2.55％ | 2.80％ | 3.04％ |
| 2009年12月 | 2.73％ | 2.93％ | 3.08％ |
| 2010年12月 | 2.86％ | 3.07％ | 3.13％ |
| 2011年12月 | 2.48％ | 2.66％ | 2.70％ |
| 2012年12月 | 2.18％ | 2.38％ | 2.48％ |
こうして見てみますと、過去１０年に限っただけでも、かなり金利が上下しているのがお分かりいただけるかと思います。
しかも、年によっては１年間で１％近くも変動するなど、上下の幅も大きくなる場合があるのが、お分かりいただけたかと思います。
以上は超長期固定金利型の場合でしたが、では、変動金利型の住宅ローンの場合には、どうなのでしょう。
具体例としまして、同じく平均的な金利を示す大手銀行の変動金利型住宅ローン（固定金利特約付き）の過去１０年の金利の推移を見てみましょう。
変動金利型／固定金利特約（２年／３年／５年／１０年）
| 変動金利 | 2年 | 3年 | 5年 | 10年 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2003年12月 | 2.375％ | 2.00％ | 2.25％ | 2.85％ | 3.80％ |
| 2004年12月 | 2.375％ | 2.00％ | 2.25％ | 2.80％ | 3.60％ |
| 2005年12月 | 2.375％ | 2.10％ | 2.40％ | 3.20％ | 3.90％ |
| 2006年12月 | 2.875％ | 2.65％ | 2.95％ | 3.45％ | 3.70％ |
| 2007年12月 | 2.675％ | 3.05％ | 3.20％ | 3.30％ | 3.55％ |
| 2008年12月 | 2.475％ | 3.10％ | 3.35％ | 3.55％ | 3.85％ |
| 2009年12月 | 2.475％ | 3.15％ | 3.35％ | 3.65％ | 4.25％ |
| 2010年12月 | 2.475％ | 3.10％ | 3.25％ | 3.55％ | 4.00％ |
| 2011年12月 | 2.475％ | 3.05％ | 3.15％ | 3.30％ | 3.65％ |
| 2012年12月 | 2.475％ | 3.00％ | 3.10％ | 3.25％ | 3.50％ |
こちらも、意外と金利が上下しているケースが多いことがお分かりいただけるかと思います。
また、一見すると、変動金利自体はかなり安定しているようにも見受けられるのですが、実際には、月の途中に突然変動したケースもあるため（2008年11月など）、超長期固定金利型と同じ基準で判断することはできません。
さて、ここまで住宅ローンにおける金利の重要性について見てきましたが、問題なのは、最近の日本の住宅ローン金利が上昇傾向にあることです。2014年も上昇傾向にあります。
すでにお話ししましたように、住宅ローンの返済において、金利は非常に大きなウェイトを占めています。
したがいまして、このまま金利の上昇傾向が続けば、マイホームを熱望される皆様にとって、住宅ローンを組むこと自体が難しいとされる状況に、どんどん近づいてしまう可能性があります。
また、考えなくてはならないのは、住宅ローン金利の上昇だけではありません。
最近の経済の回復傾向によって、購入を希望する物件自体の価格も高騰してしまう可能性があるのです。
その主な理由としては２つあり、１つは最近の円安による、材料費等の高騰。そしてもう１つは、経済の回復に伴う人件費の上昇です。
それに加えて、土地の値段自体が上がる可能性も、考慮に入れておかなくてはなりません。
物件の価格が高騰してしまいますと、当初の予算をオーバーしてしまうわけですから、希望していたレベルの物件を購入できないという可能性が出てきます。
しかも、2014年4月から消費税の税率がアップし、マイホームのような大きな買い物では5％から8％へのアップは非常に大きな負担になります。
最悪、マイホーム自体をあきらめなければならなくなるかもしれません。
しかし一方で、現在実施されている住宅ローン減税が2014年4月の増税に合わせて、税額控除額が最大200万円から400万円にアップすることで、購入する物件や住宅ローンの元本の額などによっては、増税後の方が得になるという可能性もあります。
住宅ローン減税は、一般住宅以外に認定住宅も対象となっており、認定住宅の場合には一般住宅以上に優遇されることになっています。 （※認定住宅には、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅の２種類があり、省エネルギー化などが要件となっています）。
特に認定住宅に関しては、それぞれ2008年と2012年に施行された、非常に新しい制度です。
このように住宅ローン減税によるメリットが拡大しています。
しかし、この住宅ローン減税に関しても、注意しておかなくてはならない点があります。
そもそも住宅ローン減税の趣旨というのは、住宅取得を促進することによって、景気を刺激する点にあるのです。
ですから、景気が一定以上に回復してしまえば、住宅ローン減税制度を継続する必要はなくなったと判断されてしまうかもしれません。
もちろん、すでに恩恵を受けていらっしゃる方は大丈夫なのですが、将来、住宅ローンを組む予定で住宅ローン減税も計算に入れておられる方は、そういった可能性も視野に入れておかれた方がよいでしょう。
以上のようなことを考え合わせますと、住宅ローンに関しましては、無理のない範囲内で出来るだけ早めに組んでおかれた方が、有利に働く可能性が高いと考えられます。
ただ、住宅ローンの返済に関しましては、最終的には一般論ではなく、個別の住宅ローン商品の話になるというのも事実です。
特に、住宅ローンは返済総額が非常に大きな金額になりますから、わずかなこともゆるがせにはできません。
ですから、住宅ローンを少しでも有利に借りるにはどうしたらよいかについて研究したり、住宅ローンの金利の動向についての情報を集めたりすることが重要になってきます。
当サイトが、皆様の素晴らしいお住まい購入のための一助となれば幸いです。
住宅ローン選びで金利は大きく違う？
何も考えずに不動産会社や銀行の言うがままに住宅ローンを利用してしまうと、非常に大きな損失が生じてしまいます。
私たちの調査によると、最安の金利で借り入れした場合と、何も考えずに借入れした場合、金利は0.2～０.4％程の差があります。
例えば3,000万円の融資を受けた場合、純粋に金利だけでも200万円の差があるのです。※3,000万円を30年間のローンで返済する場合→金利2.0％では約1,000万円、“金利1.6％では約800万円という利息になります。
この差額である200万円は住宅ローンを選ぶことで避けられる利息なのです。
利息に加えて各種手数料や保証料を加えると５００万円を超える金利差が生じます。
住宅ローン選びは支払う利息に大きな影響を与えます。“住宅ローンを比較して選ぶ”という行動だけで２00万～500万円程の利息を節約することができるのです。 老後資金や子どもの教育費としてかなり役に立つ金額になるでしょう。
ローン会社を比較する必要性
住宅ローン金利比較の表を見れば分かるとは思いますが、ローンによって金利は大きく異なります。特に実質金利（保険料を金利換算）に関しては非常に差があり、１％を超える程の差があります。
先ほどの例からも分かるように、住宅ローンの金利で１％の違いというのは大きく利息に影響します。多少の手間で金利が１％も下がるのであれば、住宅ローンを比較・検討することの意義の大きさが分かるはずです。
住宅ローンの比較は金利を比べるという簡単なものではありません。これは実際にどのような金利で融資を受けられるかは個人によって差がある為です。
このサイトでは知らなかったというだけで大きく損をしてしまっている方々へ向けて、情報提供と啓蒙活動を目的としています。
左の「住宅ローンを1番有利に、1番賢く借りられる銀行の調査結果」では、日本人の平均的な住宅ローンのプランをモデルとして有利な銀行を定期的に更新しています。詳細なデータを確認するのが苦手な方は是非こちらをご活用下さい。
節約＜住宅ローン選び
マイホームの購入は人生でも最も大きな買い物といえるでしょう。マイホームを購入するために節約を行なうという方も多いのですが、節約には大きな限界があります。
例えば１ヶ月の食費を１万円節約するということを考えて見ましょう。食費を１ヶ月１万円節約することは、普段の生活が余程ルーズでないと事実上、不可能といえるでしょう。住宅ローンに関して、節約は労力に対して効果的ではないというのが実情です。
マイホーム購入でローンの負担を軽減する方法は“住宅ローン選びによる金利の節約”以外にはありません。最初に紹介したように、住宅ローンを上手に選ぶことで200万～500万円程度の節約を行なうことができます。
仮に500万円の節約を行なった場合、月額に換算すると30年ローンで月額17000円程度の節約が可能ということになります。
月額で見ると住宅ローン選びが如何に重要であるかということが分かります。住宅ローン選びを面倒と感じて行なわないことは、大切な財産を失ってしまうことなのです。
このサイトでは、住宅ローンを選ぶための最低限の知識を分かりやすく紹介することを目的にしています。住宅ローンの基本的な知識からQ&Aによって上手な住宅ローン選びを充実させていますので、是非参考にして賢く住宅ローンを選びましょう。
仮審査申し込みで金や手数料をチェック
住宅ローンの比較ということは非常に複雑で面倒なものです。しかし、この手間を惜しんでしまうとローンの負担が増してしまう可能性があります。
住宅ローンを比較するには“実際に自分がどのような金利で借りられるのか？”ということを知る必要があります。
住宅ローンでは適用される金利優遇などによって実際に利用できる金利は個人によって異なるので、自分が実際に利用できる金利は仮審査でなければ分かりません。
住宅ローンの仮審査（事前審査）では“融資の可否”や“利用できる金利プラン”などを確認することが出来ます。
住宅ローンの仮審査は２～３社の仮審査を受けるようにしましょう。住宅ローンは広告やHPなどで提示されている金利でローンが組める訳ではありません。
また仮審査によって融資が利用できないという可能性もあるので、仮審査は複数社に行なうようにしましょう。
1ページでわかる！住宅ローンの基礎と注意点
住宅ローンを利用する上で知っておくことで有利なことは幾つかあります。当サイトは各コンテンツを充実させていますが、どうしても全てを熟読できないという方も中にはおられると思います。
ですのでこのTOPページにおいて、ローンを使用する上で最低限知っておくべき事柄について紹介します。最低限ここだけは熟読しておいてもらえれば、有利なローンを組めます。
住宅ローンの選び方
住宅ローンは利息で選ぶ？
住宅ローンは“利息が低い”ということが最も重要な選択基準です。融資を受けるという場合には他のサービスよりも利息を優先するというのは至極当然のことといえるでしょう。
マイホームのための住宅ローンは完済まで非常に長い年月が必要になります。
当然ですが、利息も同じ期間支払わなければ成らないということから、金利は低いことに越したことはありません。
住宅ローンで融資を受ける場合には、利便性よりも金利の低い住宅ローンを選ぶことで結果的に利息の負担を減らすことに繋がるのです。
【ネット銀行は金利が安い傾向にある？】
金利は各銀行や各住宅ローン商品によって異なりますが、“一般の銀行よりもネット銀行の方が安い”という傾向にあります。ネット銀行は店舗を持たないことから有利な金利でサービスを提供できるのです。
ネット銀行の唯一の欠点は店舗を持たないということですが、これは住宅ローンに関してはあまり気にすべき問題ではありません。
住宅ローンは一度融資を受けてしまうと、その後は返済以外に銀行との取引は多くはありません。金利タイプなどの各種変更手続きなどを行なう場合では相談は電話でも可能であり、対面が電話に変わった程度で大きな変化はありません。
“金利”という面で考えるとネット銀行が非常に有利であるといえるでしょう。
【住宅ローン比較ポイント①～金利だけで比較する～
住宅ローンを選ぶ際に目に付く各種サービスやキャッチコピーがありますが、各種サービスに関しては基本的に無視し“金利のみ”で住宅ローンを比較しましょう。
各種サービスに関しては利用する上で便利なサービスも確かにあるのですが、各ローンで様々なサービスを行なっているので比較は非常に難しいものです。住宅ローンを選ぶ際には、先ずは金利だけで比べてみましょう。
金利というのは住宅ローンでは基本の重要な情報です。各種サービスに関して各住宅ローン独自に設定することは可能ですが、金利だけは各住宅ローンで明確に設定されます。つまり、住宅ローンを最もシンプルに比較可能な情報が金利なのです。
住宅ローンにおいて魅力的なサービスは多いのですが、各種サービスは二の次にして金利だけを注視するということが大切なポイントです。
【住宅ローン比較ポイント②～金利タイプを知る～】
金利を比較する上で金利のタイプを知るということが大切です。住宅ローンには変動金利タイプと固定金利タイプという二つのタイプがあります。
どのような保険も基本的にこの二つのタイプに分類することができます。
では、変動金利タイプと固定金利タイプにはどのような特徴があるのでしょうか？
変動金利タイプ
変動金利タイプは市場によって金利が変化するという特徴があります。
市場の変化によって金利が上がることもあれば、金利が下がることもることから、変動金利タイプは投資的な一面を持っています。変動金利は市場の変化による金利変化のリスクを利用者が負うことから、固定金利に比べて“金利が低い”という利点があります。
変動金利タイプの最大のメリットは、超低金利社会においては非常に低い金利で融資を受けられるということです。デメリットは、市場の変化によってローンの支払い総額の見通しが立たないということです。
固定金利タイプ
固定金利タイプは契約時の金利を維持できるという特徴があります。
契約時に設定した金利をローン完済時、または一定期間維持できるのでローンの返済計画が立てやすいという利点があります。
固定金利最大の最大のメリットはローンの借入額を確定可能で、さらに将来金利が上昇しても金利が変化しないということです。デメリットは、変動金利に比べて“金利が高い”ということです。
金利タイプに関してはそれぞれにメリットとデメリットがあります。“どちらがお得なのか？”ということに関してはローンを完済してみるまでは分からないというのが現実です。
どのように決断するのかということは自分のリスクの許容に応じて決定するということが大切です。ローン商品によってはミックス金利タイプ（金利タイプの組み合わせ）を選べるということもあります。
【好条件の住宅ローンは審査が通り難い？
住宅ローンは可能な限り好条件のローンを組みたいものですが、好条件の住宅ローンは審査基準が厳しいという傾向にあります。
住宅ローンは審査に落ちてしまう可能性もあるということを念頭において、検討している場合には検討の段階で候補を絞らず、２～３社の仮審査（事前審査）を申し込みましょう。
住宅ローンではついつい自分に有利な条件のものを探してしまいがちですが、金利が安いなどの好条件であればあるほど審査は厳しくなります。
住宅ローンの条件に幅を持たせ、第一候補、第二候補というような優先順位をつけて仮審査を申請するというのが、住宅ローンを円滑に決めるためのポイントです。
住宅ローンの乗り換えを検討
金利の低いローンに乗り換える
既にローンを組んでしまった場合には、住宅ローンの乗り換えも視野に検討するというのも良いでしょう。住宅ローンに乗り換える場合の注意点についてご紹介しましょう。
住宅ローンの乗り換えは“利息の負担を減らす”といことが基本的な目的になります。乗り換えローンを利用する目的は無駄な金利を削減してローンの毎月の返済金を見直すということです。
住宅ローンの借り換えは様々な銀行で取り扱っています。住宅ローンを既に組んでいるという場合でも、条件の良い住宅ローンがあれば乗り換えローンの検討を行なうというのも良いでしょう。
乗り換えローンを検討する
乗り換えローンを検討するうえで大切なことは現在より有利な住宅ローンを探すということです。住宅ローンの金利というものはや政治的背景は市場の影響によって変化します。
場合によっては、住宅ローン利用開始時よりも金利が低くなっているということもあるので、ローン契約後も定期的に様々な住宅ローンの金利をチェックし現在の住宅ローンよりも有利なものをピックアップしておきましょう。
住宅ローンの乗り換えは計画性と情報収集が成功の秘訣です。現在の住宅ローンを把握した上でより有利な住宅ローンを探してみましょう。
住宅ローンの乗り換えということを心に留めておくだけでもローン選びにプラスに働きます。契約した住宅ローンが数年後、金利動向によって有利ではなくなった場合に“住宅ローン乗り換え”という選択肢があるということを知るだけで、更に良い条件のローンを利用できる可能性が広がります。
乗り換えには諸費用が必要
ローンを乗り換える場合には“諸費用”というものが必要になります。
金利の安いローンに乗り換えても節約できる金利に対して諸費用が大きくなってしまっては本末転倒です。
ローンの乗り換えに必要な諸費用についてご紹介しましょう。
・繰り上げ返済手数料：ローンの繰り上げ返済には手数料が必要になります。住宅ローンには“繰り上げて手数料無料”というサービスを行なっている業者もあるのですが、“一括繰り上げ返済”に関しては有料という住宅ローンが殆どです。ローン乗り換えには抵当権などの問題から一括繰り上げ返済が不可欠です。現在利用している住宅ローンの一括繰り上げ返済の手数料を調べておきましょう。
・契約書貼付印紙税：借り替えローンは新たに住宅ローンを借り入れるので契約書に添付する収入印紙（印紙税）が必要です。必要な印紙税は以下の通りです。
借入額１０００万円超５０００万円以下…２万円
借入額５０００万円超１億円以下…６万円
・抵当権設定費用：新たな住宅ローンを組むにあたり抵当権を抹消し新たに抵当権を設定する必要があります。登録免許税は借入額の０．１％、また登記を行なう上で司法書士報酬が別途必要です。
住宅ローン乗り換えは借入額によっても異なりますが、２０００万円の借り入れで５０万円程の費用が必要です。